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01
版块评测：金水科教园区板块
天伦城二期也即天伦城三号院地块，该地块位于东三环与鸿宝路路交会处东，属于金水科教园区板块。
尽管行*归属于金水区，但实际上，金水科教园区板块在区位上和东区无缝衔接，因此又名郑东新区北部区域。
图：郑州部分片区区位示意
东区不仅是郑州发展最好的区、郑州的城市名片，还是郑州的商务核心，拥有北龙湖、商务CBD、高铁商务区、龙子湖等，科教园区板块作为东区四环内唯一有待开发的处女地，区位优越，地段稀缺。
尤其是，该板块以南为北龙湖中原科技城板块，沿线为郑州规划的科创走廊，承载着郑州科创转型的重任，发展潜力巨大，作为中原科技带的沿线区域，科教园板块将受到该板块最直接的带动。
中原科技带规划图↓
在产业发展上，区域以贾鲁河为界线，板块西侧为科技产业区，东侧为宜居教育区，未来将和中原科技城协同发展，目前聚方科技园、金科智慧谷等产业园区都已落地，产业前景可期。
在房地产市场领域，相比西侧，板块东侧居住环境更纯粹，安置区更少，地块指标更低密，改善度也更高。
天伦城周边区域航拍图↓
目前区域内的项目主要有天伦城、鸿园、康桥香麓湾等项目，均价2万左右。
图：天伦城二期整体航拍
图：区域在售楼盘示意
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02
项目评测：天伦城二期
A综合性大盘
天伦城项目总占地约亩，总建面约万方，项目整体分6个地块开发，内部规划有商业、学校、公园等配套，是四环内而且还是东区少有的综合性千亩大盘，综合性大盘不仅配套更全，在社区生态体系的搭建融合上也更有整体性。
图：天伦城二期整体航拍
B低密指标，大师设计
项目另一大优势在于低密性，天伦城所有地块容积率都在2以下，二期更是只有1.69，东区，还是四环内，如此低密的大盘实属少见，整体大盘规划都由台湾著名设计师李玮珉先生及其团队担纲设计，李玮珉已经成为郑州各大豪宅项目的标配，可见项目的调性和标准。
图：天伦城整体航拍
C学区名校
项目在学区上的优势尤其值得一提，天伦城引入了郑州排名前三甲的郑州一中和金水区排名前三的优胜路小学，在小学和初中基础教育上，学区名校优势明显。
图：天伦城二期学校航拍
D二期均好性明显
项目目前主推二期，二期占地约45亩，容积率仅1.69，由7栋11层和2栋18层楼体组成，户型面积—㎡，主力户型为㎡四室。
图：天伦城二期整体航拍
图：天伦城二期规划效果示意
二期的最大特点在于其均好性：
1指标好，项目地块容积率1.69，堪比北龙湖核心区，也是项目各地块中容积率最低的。
2纯粹度好，项目户型平起，只有三个户型，改善的纯粹度很高。
3品质好，二期为绿城代建，桂语系产品，绿城是国内地产界高端品质的代表，桂语系则是绿城最新的产品系，在产品品质上很有保证。
4装修好，二期地块为精装交付，无论是在装修的全面和标准上，都要远好于一般项目。
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03
交通评测
天伦城以东邻近东四环，以西不到3公里为东三环快速路，往南都可直通北三环、金水路，西侧的明理路直通龙子湖，南北分别有区域主干道鸿宝路和杨金路，交通出行便利。
图：天伦城周边道路交通示意
轨道交通上，项目以南有地铁1号线，目前已通车。
图：天伦城周边轨道交通示意
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04
配套评测
A生活配套
作为四环内少有的千亩大盘，项目内部生活配套很是丰富，包括集中商业、文化中心和体育中心。
图：天伦城周边生活配套示意
商业上，有2万方的集中商业，目前有方已签约丹尼斯。
文化中心则包含社区服务中心、社区卫生服务中心、警务室、综合健身馆、老年幼儿园等。
体育中心有篮球馆、羽毛球馆、游泳池、健身房等康体场所，预计今年即将开放。
医疗方面，项目距离郑大一附院东院区直线距离6公里，车程不过十分钟。
在外部配套上，项目以南经明理路可直达龙子湖大学城，龙子湖集中了郑州十几所大学，人口密度大，商业配套全，目前集中商业局外已运营，区域周边还有龙湖里、等商业中心。
B教育配套
项目内部配套有两所幼儿园和一所九年一贯制公立学校，幼儿园一所为公立，已建成，一所为私立双语幼儿园，公立学校为在金水区排名前三的优胜路小学，和被称为郑州大三甲的郑州一中，学区名校的优势很大。
图：天伦城周边学校示意
目前两所学校都已封顶，预计年9月份招生运营。
C生态配套
在生态环境上，项目内部有25亩的星云PARK公园，这是郑州首家以星际探索为主题的公园，由享誉业内外的广州山水比德景观公司操刀，目前已经开放，项目以西还有贾鲁河，流经该段的河流宽阔，两侧规划打造五星级旅游文化区。
星空PARK实景↓
贾鲁河航拍↓
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05
产品评测
A户型评测
天伦城户型只有三种，/和平，对比竞品可发现，项目户型设计是一大优势，不仅在布局上做到了真正的南北通透、动静分离、各功能区互不影响，同时动线合理，尤其是南向连通大观景阳台更为难得，客厅+次卧还可改打通做宽厅设计，既做到了尺度、功能和布局的统一，又兼顾了家庭不同阶段的需求变化。
㎡A1户型三室
南北通透，全明设计，三开间朝南，两卧朝南，主卧配独立卫生间，赠送飘窗，客厅连通贯通式阳台，宽达6.7米，厨房U型设计，整体私密性较好，餐客一体。
㎡B户型四室
户型方正，南北通透，全明设计，三开间朝南，两卧朝南，约7米贯通式阳台，主卧配独立卫生间，厨房U型设计，餐客一体，整体私密性较好。
㎡C户型四室
户型方正，南北通透，四开间朝南，三卧朝南，双套房设计，主卧南北通透，配衣帽间和独立卫生间，赠送飘窗，南向贯通式大阳台，厨房U型设计，整体空间布局科学合理。
B景观评测
建筑设计采用当下绿城最新的产品系——桂语系，整个建筑线条明朗精细，外立面现代感十足。
图：天伦城二期规划示意
园区为人车分流设计，景观设计为现代风格，与建筑风格统一。
内部绿植多采用石楠、乌桕等名贵树种，景观组团讲究中轴对称，通过特色水景、廊式花园、游憩花园等，增强园区的仪式感和体验感。
图：天伦城二期景观规划示意
楼王位置一楼建造架空层，在室外景观还分别设计了㎡儿童活动场地、中青年运动场地以及老人活动场地，内部配套功能丰富。
C装标评测
小区地上、地下双入户精装大堂设计，电梯采用日立电梯，轿厢精装修。
入户门选用的是新多装甲门，门锁选用海贝斯智能锁，指纹、密码、钥匙三功能合一。
地暖预埋铺设，主卫配置带智能盖的科勒马桶，每户配置独立的日立中央空调，新风系统为兰舍，具备净化空气的功能。
图：天伦城二期样板间实拍
厨房选用整套欧派橱柜，西门子燃气灶、抽油烟机，3M净水器，博世热水器、松下垃圾粉碎器。
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06
综合评测
作为东四环内最后一块有待开发的处女地，科教园板块区位极为优越，随着东四环内地块越来越少，区域内项目未来势必会更为稀缺。
何况，该板块还是郑州科创走廊的重要一环，再加上毗邻中原科技城的区位优势，在郑州全力押注科创产业的趋势下，区域发展前景很值得期待。
尤其是贾鲁河东侧，区域内环境更纯粹，地块指标更为低密，改善度更高，是四环内改善一族难得的首选之地。
天伦城是该板块内少有的千亩综合性大盘，公园、商业、体育中心、文化中心，配套全面，大师设计，标准极高，尤其是在教育上引入了优胜路小学和郑州一中双名校，未来势必会成为东区又一城市生活标杆。
作为郑州的老牌房企，天伦在郑州开发过诸多项目，实力雄厚，天伦城也是天伦再次强势进驻地产界的开篇之作，势必将作为精品打造，因而在天伦城的开发过程中，从外立面到景观设计，从户型到精装，标准不断提高，产品几经优化，多出的成本就达几千万，由此可见项目打造标杆的决心。
在天伦城各地块中，二期的均好性尤其明显，1.69的容积率，绿城的品质保证，平起的产品定位，较高的精装标准，都使得二期在周边竞品中极具竞争力。
如同木桶原理所说，一只木桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板，这也正是均好性项目之所以更值得选择的一大原因，在今后小区的保值增值上，毫无短板的天伦城显然也更有潜力。
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老杨点评
随着郑州的不断外扩，四环内的地块会越来越稀缺，尤其是东区四环内，目前只有科教园板块还尚未开发完。
天伦城的价值不止在于东区和四环，项目地块容积率都在2以下，在以高密度著称的主城区，还能出现如此低密的项目实属难得。
二期产品地块虽然不大，但定位却很高，容积率1.69堪比北龙湖最核心，平起的户型尺度，也保证了项目改善度极高的纯粹性，再加上高品质的精装，价值很大，项目目前正处于认筹期，据悉首期开盘会有惊喜，机会难得，值得把握。
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